Secondo una consolidata giurisprudenza, la nascita del condominio si determina automaticamente, senza che sia necessaria alcuna deliberazione, nel momento in cui più soggetti costruiscano su un suolo comune, ovvero quando l’unico proprietario di un edificio ne ceda a terzi piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva, realizzando l’oggettiva condizione del frazionamento.

Per condominio minimo si intende un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini. Nel caso di un edificio composto da un numero non superiore a otto condòmini (cd. "condominio minimo") risultano, comunque, applicabili le norme civilistiche sul condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell'amministratore (nonché l'obbligo da parte di quest'ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio) e il regolamento di condominio (necessario in caso di più di dieci condomini).

Pertanto, al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l'obbligo, non abbiano nominato un amministratore, non sono tenuti a richiedere il codice fiscale e possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti. Resta fermo che è necessario, comunque, dimostrare che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell'edificio.

Superbonus 110%: che cos’è?

Il Superbonus 110% è una detrazione fiscale del 110% sulle spese sostenute per lavori di ristrutturazione o interventi per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Questa detrazione è valida per le spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2025. Il Superbonus 110%, oltre alla possibilità di beneficiare di una detrazione delle spese sostenute, offre anche altre modalità di pagamento.

In particolare, i beneficiari possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione, per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest'ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, ivi inclusi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari (cd. sconto in fattura).

In alternativa, i contribuenti possono, altresì, optare per la cessione di un credito d'imposta di importo corrispondente alla detrazione ad altri soggetti, ivi inclusi istituti di credito e altri intermediari finanziari.

Gli interventi ammessi per usufruire del Superbonus 110% si possono distingue in due tipologie: gli interventi trainanti e gli interventi trainati. I primi comprendono gli interventi di isolamento termico sugli involucri, la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale e gli interventi antisismici. Mentre, i secondi riguardano gli interventi per il miglioramento dell’efficienza energetica, l’installazione di impianti solari fotovoltaici e di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Condominio minimo: scadenze Superbonus 110

Il condominio minimo deve seguire le stesse scadenze del Superbonus 110 che sono state stabilite per gli edifici condominiali, cioè:

• Fino al 31 dicembre 2023 con aliquota al 110%
• Dal 1° gennaio 2024 al 31 dicembre 2024, con aliquota al 70%
• Dal 1° gennaio 2025 al 31 dicembre 2025, con aliquota al 65%

Superbonus 110% in condominio minimo: come gestire i pagamenti

Vediamo ora come gestire in pagamenti in un condominio minimo nell’ambito del Superbonus 110%.

Nel caso in cui non venga richiesto il codice fiscale del condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del condòmino che effettua gli adempimenti (c.d. condomino incaricato). Naturalmente, possono usufruire delle detrazioni anche i condòmini che non sono intestatari del bonifico o della fattura con cui sono pagati lavori, perché hanno comunque sostenuto le spese. Affinché tutto avvenga regolarmente, occorre che all’interno dei documenti ci siano i nominativi di tutti coloro che hanno sostenuto la spesa finanziata col Superbonus e la percentuale. Oltre alla detrazione, come abbiamo visto in precedenza, i condomini possono anche optare per lo sconto in fattura da parte della ditta che esegue i lavori oppure della cessione del credito a terzi.

Dunque, anche chi vive in un condominio minimo può usufruire degli incentivi previsti dal Superbonus 110%.